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立法咨询服务基地召开“物业管理与业主组织”研讨会

 发布日期:2016年04月08日 点击次数:


4月7日下午,珠海市立法咨询服务基地在我校国际交流中心二楼会议室召开“物业管理与业主组织问题”研讨会,会议由立法咨询服务基地常务副主任、澳门永利总站注册送38教授李宝君主持,来自市人大法工委、市政府法制局、建设局、民政局等有关部门、部分居委会和小区业主委员会代表、律师和本校教师共40多人出席了会议。会议集中分析了珠海市业主组织建设严重落后的原因,对于如何修改有关法律法规、排除障碍、加快推进业主组织建设,推动业主与基层自治,确保业主的合法权益等法律和实践问题进行了深入探讨。

珠海市立法咨询服务基地主任、市人大常委会法律顾问、澳门永利总站注册送38院长于风政教授首先作主题发言。他介绍了珠海市立法咨询服务基地成立的背景与职能,说明为什么选择城市物业管理作为基地立法研讨活动的第一个重点。于风政教授指出,地方立法,一定要“接地气”,要把广大人民群众最需要、各种矛盾最突出、社会各界最关心的现实问题作为关注的重点。城市小区的物业管理与业主组织问题,就是这样一个重大的现实问题。房屋是居民最重要的财产,小区管理涉及财产权的充分现实与保障;小区是人们最重要的生活环境,应当和谐、文明、有序;小区是最基本的城市构成元素,是城市居民自治的基本单位。而今天的城市小区却成为矛盾最集中、最突出的地方。业主与开发商的矛盾、业主与物业公司的矛盾、业主与政府的矛盾、业主与业主之间的矛盾,不断产生、发展与积累,影响社会的和谐与稳定,理应引起政府和社会各界的高度重视。

于风政教授认为,小区管理的主体是业主,业主的管理权基于物权,物权及关联权利理应得到充分的尊重和保障。小区管理步入正轨的核心因素是业主组织的建立健全与运行。他列举数字说明,珠海在这方面是严重落后了。目前,全国各地的城市小区成立业主委员会的比例,上海为80%,北京为28%,深圳为40%,广州为25%,中山为25%,顺德为58%,全国平均为30%,珠海仅为16-18%,严重落后于北上广深和周边城市,也严重落后于全国平均水平。这种状况,与珠海的特区地位严重不符。业主组织的建立与运行情况,是衡量一个城市的法制水平、公民权利保障水平、城市文明和谐程度的重要指标。对于这种状况,珠海市各级党政机关和社会各界应当有高度的重视、认真的调查研究、深刻的反思和迅速的改进。

于风政教授提出,排除业主组织建立的主要障碍,加快推进业主组织建设,应当从修改、完善和创新地方立法入手,改进和完善基本制度设计。他建议在修改《珠海市物业管理条例》时,要严格遵循上位法,吸取上海等地的先进经验,把政府尊重业主的自治权包括自组织权、促进业主组织建设是政府的法定职责等等写入法规,,明确和强化政府的责任;取消现行珠海地方法规中违反上位法设定的成立业主组织一律要20%业主联名提起的“门槛”;依据上位法的精神,创设业主代表大会制度,以解决大型小区不易召开业主大会的困难;合情合理合法地从宽定义“业主”的法律概念等等,从法律的层面上扫除成立业主组织的障碍。

来自银石雅园、海怡湾畔、五洲花城、远大美域等小区的业主委员会主任或业主组织发起人在发言中,诉说了他们发起召开首次业主大会、成立业主委员会的无比曲折和艰难。银石雅园小区业主委员会主任刘本高的发言尤其令与会者震惊和叹息。这个小区经过7年时间,克服政府主管部门和物业公司设置的重重障碍,才成功地召开首届业主大会,但是,因为很难按照“双50%”的要求经常召开业主大会来讨论决定小区的问题,业主委员会成立后也很难正常运作。刘本高形容说,他们建立业主委员会的过程,比登珠穆朗玛峰还难!海怡湾畔小区2004年即发起成立业主委员会,12年过去了,至今没有成功。他们认为,政府主管部门的消极、不作为和有关法律规范的冲突,是成立业主组织的主要障碍。

澳门永利总站注册送38白非教授在发言中,从专业的角度,简洁而明确地指出了现行法律和地方法规中阻碍或不利于业主组织建立的诸多缺陷,建议在修改珠海市地方法规时进行改正。她认为,现行物业管理法规对“业主”的定义过于狭窄,违反了婚姻法等上位法,理应把共同享有财产权的配偶列为“业主”;《珠海市物业管理条例》不区别不同情况,作了召开首次业主大会、建立业主委员会均须20%业主联名提起的规定,违反了建设部的行政规章、广东省的地方法规,人为地设定“门槛”,严重地阻碍了业主组织的成立,修改时理应删除这一规定;国家和地方法规均规定召开业主大会必须“双过半”,即业主人数及其所占有的专用物业面积总额均应达超过50%,客观上造成了交付使用面积少于50%的小区没有可能成立业主组织,因此,应当对交付使用面积不足50%的小区的开发商持有的物业面积投票权规定上限;大型小区不容易召开业主大会,因此理应设立业主代表大会制度,这一制度设计在2009年建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》第27条、第28条已有规定,与法有据。白非教授还建议,有关法规早已明确地把促进业主组织建设列为政府的职责,在修订地方法规时,应增加如何考核、如何追责的条款。

胡雪梅副教授对于珠海地方法规设定20%业主联名提起的“门槛”的问题作了进一步分析;借用WTO组织和国际仲裁活动中持否定意见者责任倒置的做法,论证了在建立业主代表大会制度的条件下如何保证少数人的利益,使权利的消极行使者而不是积极行使者承担行动责任的合理性。孙宏友副教授介绍了北京上地西里建立业主代表大会、完善小区治理结构的经验。刘英俊副教授论证了如何依据民法通则的规定,广泛使用委托代理方式,以解决非常住业主参与业主大会的困难。张宗卿副教授从党的十八大和十八届四中全会《决定》的高度,论证了政府应当积极支持建立业主组织,为业主组织的建立和运行创造条件,这是落实社会主体自我组织、自我管理、推进基层自治的重要方面。广东省律师协会副会长崔峰律师建议人大认真履行职责,尽快消除地方法规中违反上位法的规定,积极解决法律之间存在的冲突问题;建议全社会和每个业主行动起来,自己争取和郑重对待自己的权利。他还表示,他所在的律师事务所愿意为各个小区在建立业主组织过程中发生的诉讼案件提供免费的法律支持。

参加会议的市人大法工委、市法制局、建设局等有关部门的同志认真听取了大家的意见。法工委刘卫兵副主任表示,非常感谢大家的批评和建议。《珠海市物业条例》的修改已经列入今年的立法计划,希望社会各界积极参与,踊跃贡献意见和建议,全社会和政府共同努力,推动我市小区业主组织的建设。

珠海市立法咨询服务基地根据2015年5月市人大常委会设立,依据2015年9月市人大常委会与我校的协议共同组建,主要职责是为珠海的地方立法提供咨询服务。